Guide til boliglån

Boliglån: Sådan forbereder du dig bedst

Jagten på et boliglån kan være en langsom og krævende proces, fordi der er så uendeligt mange bankpapirer at holde styr på. Når du læser den store bunke papirer igennem, vil du højst sandsynligt støde på en masse ukendte ord og økonomiske begreber undervejs. Og der er ikke noget at sige til, at det kan være svært at overskue alle de forskellige økonomiske termer, for de dukker jo som regel kun op i forbindelse med boliglån – og hvor tit har vi egentlig brug for at optage et boliglån?

Men selvom et boliglån, for eksempel et realkreditlån, blot er noget, vi for alvor blot stifter bekendtskab med én gang – for nogle måske to gange – i livet, er det stadig enormt vigtigt, at vi sætter os godt ind i, hvad realkreditinstitutterne kan tilbyde os, og ikke mindst også hvad den endelige lånekontrakt på et realkreditlån egentlig indebærer. Så selvom låneprocessen kan virke som noget, der helst bare skal overstås hurtigst muligt, vil vi alligevel råde dig til at tage tyren ved hornene og sætte dig godt ind i detaljerne, så du ender med et lånetilbud, der er fordelagtigt for dig. Derfor vil vi i guiden nedenfor først og fremmest uddybe, hvordan du bedst muligt forbereder dig på låneprocessen, og for at hjælpe dig bedst muligt på vej vil vi ligeledes forklare de vigtigste økonomiske begreber for dig, så du er bedst muligt stillet i din låneproces. På den måde kan du også bedre vurdere, hvilke lånevilkår du rent faktisk kan se frem, når du underskriver lånekontrakten.

Få et overblik over din økonomi

Det første og bedste du kan gøre, inden du for alvor går i gang med låneprocessen er at danne dig et fuldt overblik over din private økonomi. Det er et generelt råd, når du låner, for et økonomisk overblik hjælper dig nemlig med at få indsigt i dit månedlige økonomiske råderum, og på den måde hvor mange penge du alt i alt har råd til at låne, når både faste og variable udgifter er betalt. Derfor anbefaler vi, at du fastlægger et budget, så du kan få styr på dine indtægter og udgifter. Der findes mange gode og gratis råd på nettet til, hvordan du enkelt og nemt skemalægger din økonomi.

Sammenlign boliglånene på markedet

Det er vigtigt, at du bruger lidt tid på at sætte dig ind i, hvilke muligheder du har for at låne på det danske lånemarked. Den type lån, som først og fremmest er mest relevant for mange boligkøbere, er realkreditlånet. I forhold til størrelsen på det lånte beløb udgør et realkreditlån i lang de fleste tilfælde den største andel. Når du opsøger en bank eller et realkreditinstitut for at optage et realkreditlån, vil instituttet faktisk tilbyde dig helt op til 80 procent af den samlede værdi på den bolig, som du ønsker at investere i. Derfor er det først og fremmest vigtigt, at du sætter dig godt og grundigt ind i, hvad de forskellige institutter kan tilbyde dig i forhold til realkreditlån, for selvom der er tale om den samme type lån hos alle selskaber, er det alligevel forskelligt, hvilke lånevilkår det enkelte tilbyder til deres kunder.

Når realkreditlånet udgør så stort et lånebeløb, er der altså rigtig god grund til at gennemsøge markedet for de mange forskellige boliglån, der findes på markedet. Vi anbefaler, at du udvælger minimum tre lånetilbud, som kunne være fordelagtige for dig, og sender derefter en ansøgning afsted til alle tre institutter. Du binder dig nemlig ikke til nogen aftale, før du har underskrevet en lånekontrakt. Til gengæld er du stillet langt bedre, fordi hvis institutterne tilbyder dig et lån, kan du frit vælge det boliglån, der er mest fordelagtigt for dig.

Du kan vælge mellem fast eller variabel rente

Ved låntyper, såsom forbrugslån og banklån, har du som regel ikke mulighed for vælge, om du ønsker variabel eller fast rente på dit lån – det har udbyderne bestemt på forhånd. Men på det punkt udgør et realkreditlån en undtagelse, for det er faktisk muligt for dig selv at bestemme, om du ønsker et fastforrentet eller variabelt forrentet realkreditlån. Der er fordele og ulemper ved begge rentetyper, og derfor afhænger dit endelige valg i bund og grund af, hvad der passer bedst ind i din økonomi.

Et realkreditlån med fast rente er et lån, hvor du binder dig til en fast rente gennem hele lånets løbetid. Fordelen ved at vælge den faste rente er, at du har en vis form for tryghed i dit lån, fordi renten altid ligger fast, selv hvis renteniveauet på markedet stiger. Du betaler altså en fast månedlige ydelse, når du siger ja til et fastforrentet lån. Til gengæld er etableringsomkostningerne ved et fastforrentet realkreditlån højere sammenlignet med en lån med variabel rente, og du kan af gode grunde heller ikke drage fordel af et renteniveau, der eventuelt skulle falde. Det er som regel, de låntagere, der har fastforrentede realkreditlån, der skal være opmærksomme på den såkaldte lange rente. Den lange rente har nemlig betydning for de lån, der løber over en periode på 10 år eller mere. Det er i høj grad den økonomiske situation i USA samt den internationale renteudvikling, der bestemmer renteniveauet på den lange rente.

Et variabelt forrentet er et lån, hvor renten på dit realkreditlån følger renten på markedet, både når den stiger og falder. Det er dit institut, der jævnligt sørger for at tilpasse din rente, hvilket for eksempel kan ske med tre, seks eller 12 måneders mellemrum. Når du har en variabel rente på dit lån, betyder det også, at du aldrig kan forudsige dine rentevilkår, da du af gode grunde ikke ved, om renten bevæger sig op eller ned. Derfor skal dit økonomiske råderum også kunne klare eventuelle udsving i renten i fremtiden. Hvis du vælger et realkreditlån med en variabel rente, vil den såkaldte korte rente være interessant for dig, fordi renten på dit lån som sagt bliver tilpasset med korte intervaller.

Konvertering af lån

Uanset om du vælger den ene eller andet type rente, er det alligevel muligt for dig at foretage nogle justeringer i dit lån undervejs, hvis din økonomiske situation ændrer sig, eller hvis du oplever, at det vil være fordelagtigt for dig at omlægge dit lån. Når du omlægger – eller konverterer – dit boliglån, betyder det, at du ændrer dine rentevilkår. Du kan vælge at nedkonvertere dit realkreditlån, hvilket betyder, at du omlægger dit nuværende realkreditlån til et andet lån med en lavere rente, men hvor du til gengæld forhøjer din gæld. Du kan også vælge at opkonvertere, hvilket vil sige, at du siger ja til et nyt lån med en højere månedlige ydelse, men hvor du til gengæld nedsætter din gæld. Den sidste mulighed for konvertering er skrå konvertering, hvor du vælger en helt ny type lån med nye lånevilkår. Det kan for eksempel være, at du vælger et omlægge dit fastforrentede lån til et realkreditlån med variabel rente.

Det er svært at sige, hvilken form for konvertering der egner sig bedst til dig, da det blandt andet afhænger af, hvor stor en restgæld du har, samt hvor længe du har tænkt dig at blive boende i din bolig. Du kan finde mange gode råd til, hvordan du bedst vurderer, hvilken type konvertering der er mest fordelagtig for dig og din økonomiske situation. Der er blandt andet hjælp at hente i vores artikel Omlægning af boliglån, som du finder under fanen Boliglån.

Afbetalingsperioden på dit lån

Når du optager et realkreditlån – og en hvilken som helst anden type lån – skal du også tage stilling til, hvor lang en løbetid du ønsker på dit lån. Løbetiden på dit boliglån afhænger primært af, hvor stort et lån du tager, samt hvor meget du har råd til afbetale på dit boliglån hver måned, for jo kortere løbetid du vælger, desto højere bliver dit månedlige afdrag. Langt de fleste realkreditinstitutter er forholdsvis fleksible i forhold til løbetiden på deres lån, men typisk kan du maksimum vælge en afbetalingsperiode på 30 år.

Med eller uden afdragsfrihed?

Du skal også tage stilling til, om du ønsker afdragsfrihed på dit realkreditlån. Afdragsfrihed betyder, at du ikke betaler afdrag på dit boliglån de første 10 år af lånets samlede løbetid. Derfor er din månedlige ydelse i denne periode forholdsvis lav, fordi du kun skal betale renter og gebyrer. Afdragsfrihed kan altså give dig et stort økonomisk pusterum i mange år, men når afdragsfriheden udløber, skal du naturligvis begynde at betale afdrag på dit boliglån. Derfor vil du også opleve, at den månedlige ydelse vil stige væsentligt, fordi du altså har kortere tid til at betale din gæld, sammenlignet med hvis du havde valgt den afdragsfrie periode fra. Derudover sparer du heller ikke løbende op i din bolig, når du vælger et realkreditlån med afdragsfrihed.

Kom foran i køen med et boligkøbsbevis

Når du endelig har bestemt dig for, hvad der er det rigtige realkreditlån for dig, vil anbefale dig, at du beder instituttet om at udstede et boligkøbsbevis til dig. Med et boligkøbsbevis på hånden står du nemlig langt stærkere i forhold til de andre boliginteresserede, som jo i princippet er dine konkurrenter. Hvis du kan fremvise et boligkøbsbevis over for sælger af en bolig, vil du højst sandsynligt også forhøje dine chancer for at komme i betragtning som køber, fordi sælger opfatter dig som en seriøs og troværdig køber af ejendommen. Et boligkøbsbevis viser nemlig, at du er i stand til at låne penge til boligen, og du har derfor også mulighed for at give et hurtigt bud.

Pantebrev

Et pantebrev er långivers bevis på, at denne har pant i din bolig. Hvis det drejer sig om et realkreditkreditlån, er det jo enten et pengeinstitut eller et realkreditinstitut, der har lånt dig penge, og derfor har instituttet sikkerhed – eller pant – i din bolig, hvis du en dag ikke længere er i stand til afdrage på din gæld. Det skal dog være tydeligt for andre købere af boligen, at der er gæld i ejendommen, og derfor skal sælgerpantebrevet registreres i tinglysningsbogen.

Bidragssats og kursskæring

Der er ofte flere forskellige gebyrer at skulle holde styr på, når man optager et boliglån, heriblandt bidragssatser og kursskæring, fordi realkreditinstitutterne for eksempel opkræver penge for at administrere dit boliglån.

Bidragssatsen er et bidrag, som du betaler hver måned som en betaling for, at din kreditforening vil låne penge til dig. Institutterne bestemmer selv bidragssatsen, og de kan derfor også selv bestemme, om de vil hæve den.

Kursskæring er et gebyr, som du betaler, når din bank eller realkreditinstitut etablerer dit realkreditlån. Når du ansøger om et realkreditlån, udsteder og sælger lånudbyderen obligationer på fondsbørsen, og det er altså de penge, som instituttet får for obligationerne, som du kan bruge til at betale sælger for din nye bolig. For at udstede obligationer på fondsbørsen opkræver instituttet et gebyr, da der naturligvis ligger nogle administrationsomkostninger i at skulle gøre dette. Du skal ligeledes betale kursskæring, hvis du på et tidspunkt vælger at konvertere dit boliglån, eller hvis du har et realkreditlån med variabel rente, da de variabelt forrentede lån som sagt skal refinansieres med jævne mellemrum.