Omlægning af boliglån: Hvornår kan det betale sig?

Hvis man er boligejer, har man som regel også taget et stort boliglån hos sin bank eller sit realkreditinstitut. Og når man er låntager, er der som regel især én ting, man holder et vågent øje med, nemlig renten. Umiddelbart er renten jo en finurlig størrelse, for hvordan kan sådan et tal, der egentlig fremstår ret uinteressant, få så meget opmærksomhed af økonomer, medier, lånudbydere, låntagere og mange andre verden over? Svaret er egentlig ret enkelt, for renteniveauet er i bund og grund med til bestemme, hvor dyrt eller billigt dit lån bliver. Og det er nok ikke helt forkert at påstå, at mange låntagere, for eksempel blandt boligejere, er interesserede i, at renten er så lav som muligt. Men hvis du lige nu er i gang med at betale af på dit realkreditlån, er renten faktisk ikke det eneste, der er værd at have fokus på, for kursen er ligeledes med til at afgøre, hvilke lånevilkår du har.

Både renten og kursen bevæger sig med jævne mellemrum op og ned, og alt efter hvor meget de ændrer sig, samt hvordan dit realkreditlån er sat sammen, kan det i nogle tilfælde faktisk betale sig for dig at omlægge dit boliglån. Lånemarkedet her i Danmark er forholdsvist fleksibelt og alsidigt, og derfor er der gode muligheder for konvertere dit boliglån, hvis der skulle dukke et andet op, som er mere fordelagtigt. Derfor vil vi i nedenstående guide forklare, hvornår det kan være en god løsning for dig at omlægge dit realkreditlån.

Renten og kurs 100

Et realkreditlån kendes også som et obligationslån. Det betyder ganske enkelt, at der handles om obligationer på fondsbørsen, når du optager et realkreditlån i din bank eller dit realkreditinstitut. Når instituttet udsteder disse obligationer, er det investorer, der køber obligationerne, og det er altså udbud og efterspørgsel, der afgør, hvad kursen ligger på. Men for at du kan optage et realkreditlån, skal du samtidig også være villig til at betale renter til investorerne. Det er altså i bund og grund kursen og renten, der bestemmer prisen på en obligation.

En god tommelfingerregel er, at jo tættere kursen er på 100, desto billigere er det for dig at låne penge, men uanset hvor langt kursen ligger under 100, vil du tabe penge i højere eller mindre grad. Hvis kursen for eksempel ligger på 92, betyder det, at du kan få udbetalt 92 kroner, for hver gang du låner 100 kroner. Så hvis du har brug for at låne 1.000.000 kroner af banken eller realkreditinstituttet for at kunne købe en ny bolig, skal du altså optage et lån på 1.080.000 for at kunne få udbetalt hele beløbet af investorerne.

Selvom det hører til sjældenheder, sker det dog også, at kursen sniger sig op over 100. Det vil sige, at man som låntager får udbetalt flere penge, end man rent faktisk låner. Det betyder dog også, at investorerne taber penge ved at købe obligationer, hvilket de naturligvis ikke er interesserede i, og derfor vælger pengeinstitutterne at stoppe udbuddet af realkreditlån inden for denne obligationsserie. Til gengæld opretter instituttet en ny serie, hvor kursen ligger under 100, men hvor renten også er tilsvarende lavere. Hvis renten på denne serie falder yderligere, vil kursen stige, men hvis renten derimod stiger, vil kursen falde. Det vil medføre et kurstab for de boligejere, der har et realkreditlån inden for denne obligationsserie, og derfor opretter institutterne en ny serie, hvor renten er højere, så boligejerne mindsker deres kurstab.

Du kan konvertere dit boliglån på tre forskellige måder

Du kan ændre dine lånevilkår på flere forskellige måder, når du skal omlægge dit lån, men igen handler det i sidste ende om, hvordan dit nuværende realkreditlån ser ud. Som udgangspunkt er der tre forskellige måder, du kan omlægge dit lån på, nemlig nedkonvertering, opkonvertering og skrå konvertering. Der er umiddelbart fordele og ulemper ved dem alle sammen, og derfor kan vi forhåbentlig hjælpe dig med at vurdere, hvilken form for konvertering der er mest gunstig for dig og din private økonomi.  

Nedkonvertering

Nedkonvertering er nok den mest kendte form for lånomlægning, og det er typisk også den form for konvertering, som de fleste låntagere vælger. En nedkonvertering betyder kort sagt, at du omlægger dit nuværende lån til et andet lån med en lavere rente. Fordelen ved at vælge at nedkonvertere dit lån er, at hvis du for eksempel har et realkreditlån med en rente på 5 procent og indfrier dette til kurs 100 og i stedet optager et 2 procents lån til en kurs på 94, bliver din månedlige ydelse væsentligt lavere. Ulempen er dog, at din gæld større med dit nye lån, da du får udbetalt mindre, end hvad du reelt låner. Derfor kan det ikke altid betale sig for dig at nedkonvertere dit realkreditlån, uanset hvor meget renten falder i forhold til renteniveauet på dit nuværende lån. Det afhænger i højere grad af, hvor stor din restgæld er, samt hvor lang tid du endnu har planer om at blive boende i din bolig.

Opkonvertering

En opkonvertering er, ikke overraskende, det modsatte af en nedkonvertering, hvilket betyder, at du indfrier dit nuværende lån og omlægger det til et andet realkreditlån, der har en højere rente. En opkonvertering er en god løsning for dig, hvis du for eksempel har et realkreditlån til en rente på 4 procent, som du har optaget, da kursen lå på 100, men som nu er faldet til eksempelvis kurs 80. Det betyder, at din gæld bliver mindre værd, og derfor kan du låse gælden fast ved at indfri dit nuværende realkreditlån og i stedet optage et nyt til en højere rente, men som samtidig også udbydes til en højere kurs.

Der er naturligvis nogle omkostninger forbundet med at opkonvertere dit lån, da du både skal betale for at indfri dit gamle lån samt at stifte dit nye, og du skal ligeledes betale en højere månedlig ydelse. Til gengæld bliver din restgæld lavere, fordi du har låst gælden fast på et lavt niveau, og hvis renten igen skulle falde, kan du vælge at nedkonvertere dit lån og på den måde igen få en lav månedlig ydelse.

Opkonvertering bliver generelt opfattet som en spekulativ konvertering, fordi man netop kun opnår en økonomisk gevinst, hvis renten igen falder efter opkonverteringen.

Skrå konvertering

Den sidste form for konvertering, som du kan vælge, er skrå konvertering. Det betyder, at du vælger en helt anden type realkreditlån, end det du har på nuværende tidspunkt. Så hvis du for eksempel har et variabelt forrentet lån, hvor den nuværende rente ligger på 8 procent, kan du vælge at omlægge lånet til et realkreditlån med fast rente, hvor renten er nede på 5 procent. Den skrå konvertering kan altså være en god løsning for dig, hvis du gerne vil sikre dig mod eventuelle rentehop i fremtiden, da du naturligvis låser renten fast på et konstant niveau.

Sænk prisen på dit lån, inden du sætter din underskrift  

Det er ikke kun fornuftigt at holde øje med, om der findes nogle mere fordelagtige lånealternativer på markedet, imens du afdrager på din gæld, men det er mindst lige så fornuftigt at bruge tid på at gennemsøge markedet for de mest attraktive realkreditlån, inden du ansøger om et boliglån. Som vi løbende har forklaret, er det vigtigt at kigge på kursen og renten, når du vil finde et fordelagtigt realkreditlån, men hvis du går meget op i, hvad ”prisen” på dit lån er, kan det også være en god idé at tage et kig på de øvrige lånevilkår, du automatisk siger ja til ved at underskrive en lånekontrakt. For du vil faktisk opleve, at der kan være forskel på, hvad det enkelte institut kan tilbyde inden for den samme type lån, for eksempel realkreditlån. Derfor skal du ikke tøve med at tage de kritiske briller på, når du gennemsøger markedet for boliglån, og du skal derfor ikke bare sige ja til det første og bedste tilbud.

I langt de fleste tilfælde er der forskel på, hvilke rentevilkår det enkelte institut kan tilbyde, samt hvilke gebyrer du skal betale for at kunne optage et boliglån, og hvor høje eller lave disse gebyrer er. Derfor anbefaler vi, at du sammenligner lånene og udvælger dem, som lever bedst op til dine forventninger og krav.

Derudover kan du også sagtens forsøge dig med at forhandle med realkreditinstituttet. Det lyder muligvis som noget, du kun tør at bevæge dig ud i, når du handler på loppemarkeder, men det kan ligeledes betale sig at finde din indre hårde forhandler frem, når du sidder ansigt til ansigt med den bankansatte. Hvis instituttet ser dig som en attraktiv kunde, er de sandsynligvis også langt mere villige til at tilbyde dig et boliglån, der er fordelagtigt for dig, hvilket betyder, at de for eksempel vil gå med til at skære bidragssatser væk.