Realkreditlån

Guide: Sådan finder du realkreditlånet, der passer til dig

Det kan være dyrt at indfri sine drømme, især hvis en af disse drømme er at investere i en bolig. Vi har stort set alle en boligdrøm, men når vi lukker øjnene og prøver at forestille os, hvordan vores drømmebolig skal se ud, er der meget stor forskel på, hvilke forventninger og krav vi har, hvad vi ønsker, og hvad vi lægger vægt på. Dog har vi typisk én ting til fælles: Vi har ikke råd til at lægge en kontant udbetaling for huskøbet, og derfor må vi opsøge økonomisk hjælp andetsteds. Derfor vælger mange boligkøbere at opsøge udbydere af realkreditlån, da denne type lån er særdeles velegnede, når man har behov for at finansiere en ny bolig.

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et boliglån, du kan tage, hvis du ønsker at investere i en ny bolig. Du kan altså ansøge om et realkreditlån, uanset om du ønsker at købe eller at bygge, og uanset om du ønske at investere i en villa ved vandet, en lejlighed i storbyen eller en bondegård på landet. For at kunne optage et realkreditlån er du nødt til at opsøge et realkreditinstitut eller en bank, for eksempel Danske Bank, Nykredit eller BRFkredit.

Først og fremmest er realkreditlån typisk karakteriseret som en type lån, der ofte lyder på store lånebeløb. Et boligkøb er typisk den største investering, som en person foretager i løbet af hele livet, og derfor er det også en forudsætning for mange, at de kan få lov til at låne en stor sum penge, før de kan skrive deres navn på postkassen ved deres drømmebolig. Heldigvis er realkreditlån grunden til, at mange danskere kan udleve deres boligdrømme, for når du opsøger en bank eller et realkreditinstitut har du mulighed for at låne op til 80 procent af ejendommens købspris, hvis du i så fald har planer om at investere i en helårsbolig. Hvis du derimod ønsker at købe en fritidsbolig, for eksempel et sommerhus, kan du låne op til 60 procent af boligens samlede værdi.

En anden ting, der karakteriserer realkreditlån, er, at du også har mulighed for at vælge en forholdsvis lang løbetid, hvilket naturligvis hænger sammen med, at realkreditlån oftest gælder store pengebeløb. Hvis man låner en stor sum penge, har man typisk også behov for en lang afbetalingsperiode, da man kun har plads i økonomien til at afdrage lidt af gangen. Ved langt de fleste realkreditlån har du mulighed for at vælge en løbetid på mellem 10 og 30 år. Jo længere løbetid du vælger på dit lån, desto lavere er din månedlige ydelse, men det betyder dog også, at der går længere tid, før du er gældfri.

Renten på dit realkreditlån

Med det samme vi hører ordet ”lån” kommer vi ofte automatisk til at tænke på ordet ”rente”. Og det er der god grund til, for rentesatsen på dit realkreditlån er med til at bestemme, hvad dit boliglån i bund og grund kommer til at koste. Selvom om der kun er tale om én og samme type lån, skal du alligevel tage stilling til, hvilke rentevilkår du ønsker på dit realkreditlån. Dette afhænger kort sagt af, hvor risikovillig du er, når du optager et boliglån. Når du ansøger om et realkreditlån, kan du enten vælge et boliglån med fast eller variabel rente. Vi vil beskrive de to typer renter nærmere for dig nedenfor.

Fast rente

Hvis du vælger et boliglån med en fast rente, siger du samtidig ja til et såkaldt obligationslån. Når du låner penge til din nye bolig, udbyder og sælger dit realkreditinstitut obligationer på fondsbørsen, og de penge, som instituttet så modtager for disse obligationer, låner de ud til dig, så du kan investere i en ny ejendom. Til gengæld skal du naturligvis afdrage på dit lån og betale diverse bidrag til det institut, som du har lånt penge af, og du skal ligeledes betale renter til de investorer, som har købt obligationerne.

Et obligationslån er et fastforrentet lån, hvor renten altså er fastlåst gennem hele lånets løbetid. Det betyder, at renten bliver bestemt ud fra det renteniveau, som gør sig gældende på det tidspunkt, hvor du optager lånet – og her bliver den liggende, uanset om renten på markedet stiger eller falder i løbet af afbetalingsperioden på dit lån.

Variabel rente

Et variabelt forrentet lån er et lån, hvor, som du nok allerede har gættet, du siger ja til en variabel rente. Det betyder, at renten på dit realkreditlån løbende bliver tilpasset renteniveauet på markedet, hvilket dit realkreditinstitut sørger for. Variabelt forrentede lån kender de fleste nok under navnene rentetilpasningslån eller FlexLån. FlexLånet er populært hos private kunder på det danske lånemarked, og du har muligvis hørt om FlexLånene F1, F3 og F5, som er de mest almindelige inden for denne låntype. Ved disse FlexLån bliver dit lån refinansieret med henholdsvis et, tre og fem års mellemrum. Refinansiering betyder ganske enkelt, at renten på dit lån bliver tilpasset med faste intervaller.

Lån med variabel rente er som udgangspunkt den billigste løsning, hvad angår boliglån, fordi etableringsomkostningerne er lavere sammenlignet med realkreditlån med fast rente. Hvis renten er lav i løbet af dit variabelt forrentede lån, betaler du naturligvis en lav månedlig ydelse, men hvis renten på markedet stiger, bliver rentesatsen på dit lån tilpasset herefter. Det er aldrig til at forudsige, om renten stiger eller falder, og derfor egner rentetilpasningslån sig typisk til de låntagere, som har is i maven. Men det er alligevel ikke helt nok, at du er gambler gemt i dig, for det er ligeledes nødvendigt, at du har en økonomi, som kan klare eventuelle udsving i renten. Det betyder, at hvis renten stiger, så skal dit økonomiske råderum kunne klare en højere månedlig ydelse.

Realkreditlån: Med eller uden afdragsfrihed?

Inden du ansøger om et specifikt realkreditlån hos et pengeinstitut, er det rigtigt vigtigt, at du tager stilling til, om du ønsker afdragsfrihed på dit boliglån eller ej. Uanset hvad du vælger, har det stor betydning for, hvordan du fordeler din gæld. Derfor vil vi nedenfor forklare, hvilke fordele og ulemper der er ved at vælge – eller fravælge – afdragsfrihed, og på den måde forhåbentligt gøre dig klogere på, hvad der passer bedst til dig.

Et realkreditlån uden afdragsfrihed er et lån, hvor du skal betale af på din gæld gennem hele lånets løbetid. Det betyder, at du skal betale en ydelse på dit realkreditlån hver måned inklusiv renteomkostninger. Hvis du fravælger afdragsfriheden på dit realkreditlån, er den åbenlyse fordel altså, at du løbende nedsætter gælden til dit realkreditinstitut, hvilket betyder, at du hele tiden sparer op i din bolig.

Hvis du takker ja til et realkreditlån med afdragsfrihed, betaler du ikke af på dit lån i din første periode af lånets løbetid. Typisk lyder en afdragsfri periode på 10 år. Den eneste månedlige ydelse, som du har i denne periode, er renten på dit realkreditlån. Afdragsfrihed er attraktivt for mange, fordi det sikrer låntager et stort økonomisk pusterum i de første 10 år af lånets løbetid, hvilket kan være en fordel for de, som eksempelvis ikke har en særlig stor indkomst, når de optager lånet, men har en forventning om, at de vil komme til at tjene mere i fremtiden. Ulempen ved at vælge lån med afdragsfrihed er, at du i princippet blot udskyder din gæld – alle pengene skal betales tilbage uanset hvad. Det betyder altså, at hvis du har et fastforrentet lån med en løbetid på 25 år, har du i alt 15 år til at afbetale på din gæld, hvor du i stedet kan fordele din gæld over samtlige 25 år, hvis du vælger et realkreditlån uden afdragsfrihed. Med et afdragsfrit lån har du altså kortere tid til at betale din gæld, og derfor betaler du også en væsentlig højere ydelse sammenlignet med et boliglån uden afdragsfrihed.

Det er ikke gratis at låne penge

At det ikke er omkostningsfrit at tage et lån, kommer nok ikke som nogen overraskelse for særligt mange. Uanset om du ønsker at låne penge af en udbyder af realkreditlån, kviklån, banklån eller en fjerde type lån, er der jo lige præcist blot tale om et lån, og derfor skal du være i stand til at betale pengene tilbage igen inden for en kortere eller længere periode. Derudover er alle udbydere af lån af gode grunde interesserede i at drive en god forretning og på den måde tjene penge ved at låne penge ud til deres kunder, hvilket blandt andet er grunden til, at du skal betale renter. Derudover skal udbyderen bruge tid og ressourcer på at administrere dit lån, og derfor skal du også betale diverse gebyrer, for eksempel kurtage, og etableringsomkostninger.

Der er altså flere forskellige omkostninger at skulle medregne, når du skal vurdere ”prisen” på dit realkreditlån. Derfor er det også meget vigtigt, at du ved, om du rent faktisk har råd til at låne penge, og i så fald hvor mange penge du helt præcist har råd til at låne. Dette kan du blandt andet blive klogere på, hvis du fastlægger et budget, så du kan få et fuldt overblik over din økonomi. Dit budget fortæller dig nemlig, hvor meget dine indtægter samt faste og variable udgifter hver især fylder i din private økonomi.