Realkreditlån: Sådan ændrer du dine lånevilkår

Realkreditlånet udgør typisk en stor del af købet af en ny bolig, og derfor kommer det i høj grad også til at udgøre en stor del af udgifterne i vores private økonomi. Ikke kun på kort sigt, men også på lang sigt, da langt de fleste boliglån løber over en periode på cirka 20 eller 30 år. Derfor er det heller ikke utænkeligt, at vores økonomiske situation ændrer sig i løbet af denne lange årrække – både på godt og ondt. Det kan for eksempel være, at du skifter job, at du bliver forfremmet, at du stifter familie, at du mister dit arbejde, at du går på pension eller noget helt andet. Der er altså meget stor sandsynlighed for, at vores private økonomi kommer til at se helt anderledes ud i løbet af lånets løbetid, og det er ikke engang sikkert, at den blot ændrer sig én gang. Uanset hvad din årsag er, og uanset om dit økonomiske situation bliver bedre eller mindre god, så er det vigtigt, at du gennem lånets løbetid jævnligt tager stilling til, om du har de lånevilkår, der er bedst for dig.

Det kan være, at du synes, at det virker lidt unødvendigt, at du skal tjekke dine lånevilkår efter i sømmene fra tid til anden, for det er vel begrænset, hvor ofte ens private økonomi ændrer sig det helt store. Og det kan du til dels have ret i, men selvom din økonomiske situation forbliver uændret over en længere periode, skal du stadig tænke over, at de generelle lånevilkår og rentevilkår på markedet også sagtens kan ændre sig. Når dette sker, betyder det også, at der åbner sig en mulighed for dig, hvis du kan drage fordel af disse ændringer i forhold til vilkårene på dit eget realkreditlån.

Først og fremmest kan du ændre dine lånevilkår ved at omlægge dit realkreditlån. Når du omlægger dit boliglån, betyder det, at du konverterer dit lån. Det vil sige, at du ændrer dine lånevilkår, sådan at du enten får en lavere rente eller en mindre restgæld på dit realkreditlån. Du kan også vælge en helt tredje konvertering af dit lån, hvor du vælger at omlægge dit nuværende lån til en helt anden type lån. Læs med i guiden nedenfor, og så finder du forhåbentlig ud af, hvilken type konvertering der passer bedst til dig og din private økonomi.

Nedkonverter dit realkreditlån

Hvis du ønsker at ændre på dine vilkår på dit fastforrentede realkreditlån, kan du blandt andet vælge et nedkonvertere dit lån. Når du vælger en nedkonvertering, betyder det, at du ændrer rentevilkårene på dit lån, sådan at du får en nyt realkreditlån med en lavere rente. Det lyder attraktivt for mange boligejere, og derfor er en nedkonvertering også den mest almindelige form for lånomlægning blandt danske debitorer.

En nedkonvertering er også kendt som den sikre konvertering, fordi det er den eneste type konvertering, hvor du er sikker på at opnå en økonomisk gevinst. Hvis renteniveauet på markedet falder tilpas meget, kan det meget vel være en god idé at overveje en nedkonvertering af dit realkreditlån. Hvis du for eksempel har et fastforrentet realkreditlån, hvor renten ligger på 8 %, kan det være gunstigt dig at omlægge dit lån, hvis markedsrenten falder til for eksempel 5 %. Fordelen ved at vælge en nedkonvertering er altså tydelig, fordi du ved denne type omlægning takker ja til et nyt lån, hvor den månedlige ydelse er væsentligt lavere. En nedkonvertering kan altså give dig en større økonomisk frihed i hverdagen.

Der er dog en mindre ulempe ved at vælge en nedkonvertering. Uanset hvilken konvertering, der er tale om, så er du nødt til at indfri dit nuværende lån for at kunne optage et nyt, og for at det kan lade sig gøre, skal der udstedes nogle nye obligationer på fondsbørsen. Derfor skal du også medregne disse administrationsomkostninger, når du skal vurdere, om det kan betale sig for dig at nedkonvertere dit lån. Derudover skal du også tænke over, at du i langt de fleste tilfælde optager dit nye realkreditlån til en højere kurs, da kursen som regel stiger, når renten falder. Derfor bør du også være indstillet på, at restgælden på dit lån bliver lidt større end før. En nedkonvertering er altså typisk mest fordelagtig for dig, hvis du har en stor restgæld, og hvis du har planer om at blive boende i din bolig i mange år endnu. Af den grund er det altså ikke blot et fald i renten, der afgør, om du bør nedkonvertere dit realkreditlån.

Opkonverter dit realkreditlån

En anden form for konvertering, du kan vælge, er opkonvertering. Denne type er også kendt som den spekulative konvertering, fordi markedsrenten skal udvikle sig på en helt bestemt måde, før du rent faktisk får en betydelig økonomisk gevinst ud af det. Ved en opkonvertering omlægger du dit nuværende lån til et nyt lån, hvor renten er højere. Hvis renten på markedet stiger under løbetiden på dit realkreditlån, betyder det, at kursen på dit lån falder, for eksempel fra kurs 100 til kurs 85. På den måde kan du formindske din restgæld, da det er forholdsvis billigt for dig indfri dit lån.

Hvis du for eksempel har en restgæld på dit lån, der lyder på 1.000.000 kroner, kan du altså indfri din gæld ved blot at skulle betale 850.000 kroner for at købe obligationerne tilbage. Din restgæld bliver på den måde væsentlig mindre, og det er en fordel for dig, hvis du for eksempel har planer om at flytte ud af din bolig inden for nær fremtid. En opkonvertering kan ligeledes være en fordel, hvis renten på markedet skulle falde igen, da du altså kan nedkonvertere dit lån til et nyt, hvor renten igen er lav. Det er dog også derfor, der er tale om spekulation, da det aldrig er til at forudsige, om renten på markedet stiger eller falder.

Foretag en skrå konvertering

Som en tredje mulighed kan du vælge den skrå konvertering. Her handler det om, at du omlægger dit nuværende lån til en helt anden låntype. Det kan for eksempel være, at du har et fastforrentet realkreditlån, og at du under lånets løbetid får et større økonomisk råderum, eksempelvis på grund af en lønforhøjelse. Af den grund kan det sagtens tænkes, at du gerne vil nyde godt af eventuelle rentefald i fremtiden, og derfor vil du gerne omlægge dit nuværende lån til et realkreditlån med variabel rente. Fordi du står stærkere rent økonomisk, har du derfor også råd til at kunne klare en eventuel stigning i renten.

Indfrielse af lån

Der er ligeledes en mulighed for, at din økonomiske situation ændrer sig så markant, at du faktisk har råd til at betale hele din restgæld på én gang, inden løbetiden på dit realkreditlån udløber. Dette kan sagtens blive tilfældet for dig, hvis du for eksempel arver en stor sum penge fra et familiemedlem. Hvis du vil betale din gæld af på dit realkreditlån før tid, betyder det, at du indfrier dit lån.

Selvom din økonomi tillader en indfrielse af dit realkreditlån, skal du dog være opmærksom på, at det ikke altid er den bedste økonomiske løsning at indfri dit lån, og det er heller ikke altid ligegyldigt, hvornår du vælger at gøre det. Hvis du for eksempel har et fastforrentet realkreditlån, er det typisk mest fordelagtigt for dig at indfri dit lån, hvis renten på markedet stiger. Når markedsrenten stiger, betyder det nemlig, at kurserne falder, og derfor bliver det langt billigere for dig at indfri dit realkreditlån. Forestil dig for eksempel, at kursen på dit realkreditlån ligger på 98, når du ønsker at indfri det. Det betyder, at du skal betale 98 kroner for, hver gang du indfrier 100 kroner af din restgæld. Derfor kan det være en fordel at vente med at indfri lånet, hvis renten på markedet stiger. I så fald vil kursen falde, for eksempel til kurs 94, og derfor vil det være endnu billigere for dig at indfri dit lån. Ved et realkreditlån med fast rente har du dog altid ret til at indfri dit lån til markedskursen, det vil sige kurs 100, selvom kursen ligger over 100. Det er dog vigtigt, at du i god tid giver din bank eller dit realkreditinstitut besked om, at du ønsker at indfri dit lån til kurs 100, da dette kun kan ske på terminstidspunktet.

Hvis du har et realkreditlån med variabel rente, et såkaldt rentetilpasningslån, gælder der nogle lidt andre regler for dig. Hvis du ønsker at indfri et variabelt forrentet lån, skal du også være indstillet på at indfri lånet til den kurs, der er på markedet på pågældende tidspunkt – og her kan kursen både ligge under, på eller over kurs 100. Hvis du vil være på den sikre side og derfor ønsker at indfri dit lån til kurs 100, kan dette kun ske, når renten på dit lån skal tilpasses.  

Gældsovertagelse

Det kan sagtens ske, at du planlægger at flytte ud af din bolig, før du har betalt dit realkreditlån ud. Langt de fleste boligejere har ikke råd til at indfri deres realkreditlån, før løbetiden udløber, og derfor vælger mange at overdrage deres gæld til den nye køber af boligen. Dette gør det langt nemmere for både sælger, køber og kreditor. Du skal af gode grunde informere dit pengeinstitut om, at du ønsker at overdrage din restgæld til en anden, og derfor er gældsovertagelsen heller ikke aktuel, før du har modtaget en skriftlig godkendelse fra kreditor.