Realkreditlån: Fast eller variabel rente?

Det er ikke kun boligmarkedet, der får stor opmærksomhed, når nuværende eller kommende boligejere leder efter et nyt sted at bo. De har i lige så høj grad fokus på markedet for realkreditlån og af gode grunde også på markedsrenten. For et realkreditlån er typisk den type boliglån, som fylder mest af de samlede lån, som boligejere har i deres bolig, og derfor er det også vigtigt for dem, at de er garanteret fordelagtige og rimelige lånevilkår. Da danskernes private økonomi højst sandsynligt vil ændre sig, måske endda flere gange, i løbet af livet, er det også betryggende at vide, at vi har et fleksibelt lånemarked herhjemme, og at det er muligt for os at tilpasse vores realkreditlån, hvis vi skulle få brug for det på et tidspunkt.

Så selvom markedet bestemmer renteniveauet, kan du som lånansøger stadig træffe en række valg på egen hånd, som sikrer dig nogle fordelagtige rentevilkår, både på kort og på lang sigt, så du er sikker på, at du siger ja til et realkreditlån, der er attraktivt, og som ligeledes passer ind i din private økonomiske situation.

Fastforrentet realkreditlån

Når du siger ja til et fastforrentet realkreditlån, betyder det, at du er garanteret en vis form for sikkerhed under hele lånets løbetid. Grunden til, at det fastforrentede realkreditlån, betragtes som et forholdsvist sikkert valg, er, fordi du ved, hvor meget du skal betale i rente, helt indtil afbetalingsperioden hører op. Renten er låst fast fra den dag, låneaftalen er i hus, og den forbliver på det samme niveau, uanset om renten på markedet stiger eller falder. På den måde kan du også nemt danne dig et langsigtet overblik over, hvor meget du skal betale hver måned, fordi du har en fast månedlig ydelse. Derfor er et realkreditlån med fast rente muligvis den mest optimale løsning for dig, hvis du har et stramt økonomisk budget, og hvis dit økonomiske råderum ligger i den lavere ende.

Selvom et realkreditlån med fast rente er gennemskueligt og sikkert, er den månedlige ydelse typisk også væsentlige højere sammenlignet med andre typer lån – i hvert fald på den korte bane. Derudover kan du heller ikke nyde godt af eventuelle fald i renten i fremtiden, hvis du har et fastforrentet realkreditlån.

Variabelt forrentet realkreditlån

Et realkreditlån med en variabel rente kan være ideelt for dig, hvis din private økonomi kan klare renteudsving. Disse udsving i renten er naturligvis kun værd at bekymre sig om, hvis renten stiger, for der er næppe mange, der vil klage over, at renten falder. Fordelen ved et realkreditlån med variabel rente er, at du typisk optager lånet til en lavere rente sammenlignet med fastforrentede realkreditlån.

Hvis du vælger et realkreditlån med variabel rente, vælger du enten det, der hedder et Flexlån eller et rentetilpasningslån. Ved disse låntyper bliver renten på dit realkreditlån løbende tilpasset, og det er altså markedsrenten, der bestemmer, hvor høj eller hvor lav din rente bliver. Derfor er det variabelt forrentede realkreditlån også det mest risikable lån at vælge, fordi du – eller andre – af gode grunde ikke kan forudsige, hvordan renteudviklingen kommer til at se ud. Derfor handler det altså ikke kun om at have en fornuftig og stærk økonomi, men det handler også om at have is i maven, så bekymringerne ikke hober sig op til sidst – ellers bliver dit realkreditlån en meget tung byrde at bære.

Du skal også være opmærksom på, at der er forskel på, hvor ofte dit realkreditlån bliver tilpasset, hvis du vælger den variable rente. Ved nogle realkreditlån med variabel rente bliver renten fastsat med nogle få måneders mellemrum, hvor der ved andre lån kan gå et eller flere år imellem. Det gælder for de såkaldte F1-, F3- og F5-lån, som er typer af Flexlån, hvor renten bliver tilpasset med et, tre eller fem års mellemrum.

Selvom du vælger et realkreditlån med variabel rente, er der trods alt mulighed for at tilpasse dit lån, sådan at du har en vis form for sikkerhed. Det er nemlig muligt for dig at vælge et renteloft på dit realkreditlån. Et renteloft betyder, at renten på dit realkreditlån kun kan stige, indtil den når en vis grænse. Denne grænse aftaler du og din bank eller dit realkreditinstitut i fællesskab, så hvis renteloftet på dit lån lyder på 7 procent, så kan du altså være sikker på, at du ikke kommer til at betale en rente, der er højere, selvom renten på markedet skulle snige sig over renteloftet.  

Du kan tilpasse dit boliglån løbende

Selvom vi vil råde dig stærkt til, at du nøje overvejer, om et realkreditlån med fast eller variabel rente er mest fordelagtigt for dig, er vi naturligvis klar over, at det stort set er lige så umuligt at forudsige, hvordan vores økonomiske situation vil se ud, som det er at forudsige, om renten vil falde eller stige. Vores private økonomi kan sagtens komme til at se helt anderledes ud i fremtiden, uanset om vi forventer det eller ej. Det kan både skyldes, at vi bliver skilt, at vi skifter job, at vi bliver fyret, at familien bliver forøget, at vi får lønforhøjelse og meget andet.

Uanset hvad der er årsagen til, at du kunne få brug for at justere lidt på dit realkreditlån, har du heldigvis flere forskellige muligheder for at tilpasse dit realkreditlån i løbet af lånets løbetid, så du blandt andet får nogle mere attraktive og fornuftige rentevilkår. Som udgangspunkt kan du blandt andet vælge mellem det, der hedder nedkonvertering og opkonvertering. Ved disse former for konvertering omlægger du dit realkreditlån, fordi du kan se nogle økonomiske fordele ved at indgå en ny lånekontrakt med din bank eller dit realkreditinstitut. Det er dog ikke helt ligegyldigt, hvilken type omlægning du vælger af dit realkreditlån, da det hele afhænger af, hvordan vilkårene for dit realkreditlån ser ud på nuværende tidspunkt.

Du skal vælge nedkonvertering, hvis…

En nedkonvertering kan være værd relevant for dig, hvis du har et fastforrentet boliglån og går og håber på en lavere rente. En nedkonvertering er altså værd at overveje, hvis renten på markedet falder. Hvis rentefaldet er tilpas stort i forhold til dit nuværende renteniveau, bør du overveje at slå til, for hvis du kan få et nyt realkreditlån til en lavere rente, skal du på den måde også betale en lavere månedlig ydelse.

Nedkonvertering er den mest populære form for lånomlægning blandt danskerne, fordi mange finder den lave rente attraktiv, men selvom renten falder, er det altså ikke nødvendigvis en god økonomisk løsning for dig at omlægge dit realkreditlån til nyt, hvor renten er lavere. Grunden til det er, at du naturligvis også er nødt til at tage højde for de omkostninger, der er forbundet med en lånomlægning. Hvis en nedkonvertering skal kunne svare sig for dig, så handler det først og fremmest om, hvad din nuværende rente ligger på. Det kan for eksempel sjældent svare sig at omlægge et realkreditlån, hvis renten kun falder med 0,5 procentpoint. Derudover bør du også kun overveje at nedkonvertere, hvis du har planer om at blive boende i din bolig i mange år endnu. Sidst, men ikke mindst, har det også noget at sige, hvor stor en restgæld du har. Jo større din gæld er, desto bedre kan det svare sig at nedkonvertere dit lån.

Du skal vælge opkonverting, hvis…

En opkonvertering er det modsatte af en nedkonvertering, da du ved en opkonvertering vælger en nyt realkreditlån med en højere rente. Så hvis du vælger at opkonvertere dit lån, vælger du samtidig også et realkreditlån med en højere månedlig ydelse. Umiddelbart kan det være svært at se fordelen i at opkonvertere sit realkreditlån, men forestil dig, at du har et realkreditlån, hvor du betaler 5 procent i rente, og hvor kursen ligger på 95. Efter en række år falder kursen til for eksempel 82, fordi renterne stiger, og når kursen falder, bliver din obligationsrestgæld mindre. Derfor kan du også indfri dit nuværende lån forholdsvis billigt og opkøbe det med et nyt realkreditlån, hvor renten og kursen er højere. Da du kan indfri dit lån billigere, kan du derfor også optage et nyt lån, der er mindre og på den måde stå tilbage med en restgæld, der er mindre. Til gengæld vil du få en månedlig ydelse, der er højere end før, men hvis renten igen skulle falde til et lavt niveau, kan du senere hen nedkonvertere dit lån, så du igen skal betale en lav månedlig ydelse.

Som udgangspunkt er der to grunde til at vælge at opkonvertere sit realkreditlån. Enten er det, fordi du har planer om at flytte ud af din bolig inden for den nærmeste fremtid og derfor også har et ønske om at få en lavere restgæld. Eller også er det, fordi du har en forventning om, at renten vil stige i fremtiden. Det er dog nærmest umuligt at sige, om renten vil stige eller falde i fremtiden, så derfor betragtes opkonvertering som en spekulativ konvertering, da det mere eller mindre kun er muligt at hente en økonomisk gevinst hjem, hvis renteniveauet falder.

Nyt lån, nyt pengeinstitut

I nogle tilfælde bør du faktisk også overveje, om det kunne være en mulighed for dig at optage et nyt realkreditlån hos et helt andet institut, end du har nu. Hvis du for eksempel har et fastforrentet lån, hvor renten ligger på 5 procent, kan det sagtens være, at det er fordelagtigt for dig at indfri dit nuværende lån og optage et nyt i et andet realkreditinstitut, hvor renten måske blot renten 1 procentpoint lavere. Som vi forklarede tidligere, skal du altid tage omkostningerne med i din betragtning, når du omlægger et lån eller generelt ændrer dine lånevilkår. Men hvis du er en attraktiv kunde, og hvis du kan opnå bedre låne- og rentevilkår ved at vælge et realkreditlån hos et andet institut, kan dette institut sagtens tilbyde at dække de omkostninger, der er forbundet med en lånomlægning og med et bankskifte, i håbet om at du vil vælge dem som lånudbyder i stedet for.