Realkreditlån: Disse omkostninger skal du holde øje med

Selvom realkreditlånet er den låntype, som typisk er grunden til, at vi kan udleve vores boligdrømme, er det altså stadig vigtigt, at vi tænker over, hvilke forventninger vi har til et boliglån, før vi kan vurdere, om institutterne lånetilbud lever op til de krav, vi stiller. Boligejerne – både nuværende og kommende – har hver især en privat økonomi, der ikke ligner andres, og derfor er der også stor forskel på, hvilket realkreditlån der passer bedst til den enkelte.

Derfor kan lånansøgerne ikke bare sige ja til et standardlån, fordi der findes så mange forskellige tilbud på markedet. Det er både en fordel og en ulempe. Fordelen er, at uanset hvem man er, så findes der helt sikkert det helt rigtige låneselskab med det helt rigtige lånetilbud til én derude, fordi der er mulighed for at tilpasse og skræddersy et realkreditlån, så det passer ind i den enkeltes private økonomi. Ulempen er, at det kan være svært at danne sig et overblik over, hvad selskaberne hver især tilbyder, og derfor også hvilket selskab der er det billigste for den enkelte ansøger – og derfor også for dig! Af den grund vil vi forklare flere vigtige begreber, som du med stor sandsynlighed vil støde på i låneprocessen. På den måde kan du også meget bedre vurdere, hvad den enkelte lånudbyder kan tilbyde, og om det er fordelagtigt for dig at sige ja til pågældende lånetilbud, eller om du bør fortsætte jagten på et realkreditlån hos en anden udbyder.

Bidragssats

Det er sjældent gratis at låne penge. Derfor opkræver bankerne og realkreditinstitutterne også forskellige gebyrer for at ville udstede et realkreditlån til dig. Et af disse gebyrer er kendt som bidragssatser. Den enkelte udbyder bestemmer selv, hvor meget (eller hvor lidt) kunderne skal betale i bidrag til instituttet, og derfor vil du også opleve variation, i forhold til hvilken bidragssats man skal betale hos det enkelte selskab. Generelt er bidragssatserne på boliglån dog sat betydeligt op i de seneste år.

Tinglysningsafgift

En tinglysningsafgift er en afgift, som du betaler til Tinglysningsretten. Det er så at sige en offentlig registrering, der viser, at du som køber af en bolig har nogle rettigheder over en privat ejendom. Det er dog ikke gratis at tinglyse en bolig, og derfor skal du betale et gebyr til staten for denne registrering. Når du skal betale tinglysningsafgift, skal du betale to forskellige gebyrer. Først og fremmest skal du betale 1,5 % af det beløb, som du har lånt af udbyder, altså banken eller realkreditinstituttet. Derudover skal du betale et fast gebyr på 1.660 kroner.

Hvis du har finansieret hele eller dele af din bolig med et sælgerpantebrev, skal det ligeledes oplyses i tinglysningsbogen, så det er synligt for fremtidige købere af ejendommen, at der er gæld i boligen. Et sælgerpantebrev er nemlig et bevis på, at den, som har lånt penge til dig – hvilket typisk er banken – har pant i din ejendom. Det vil altså sige, at lånudbyder har sikkerhed i din bolig og har derfor ret til at overtage ejendommen, hvis du ikke er i stand til at betale din gæld.

Kursskæring

Et realkreditlån er også kendt som et obligationslån. Det skyldes, at der handles med obligationer på fondsbørsen, når du får udbetalt et boliglån af din bank eller dit realkreditinstitut, og derfor skal udbyderne af gode grunde også bruge ressourcer på at administrere denne obligationshandel. Det er nemlig din lånudbyder, som udsteder obligationerne, så de kan opkøbes af investorer. Pengene fra disse investorer giver banken så til dig, så du har råd til at købe din drømmebolig. Så når du optager et realkreditlån, bliver du opkrævet et administrationsgebyr, som kaldes kursskæring.

Hvis du har et realkreditlån med variabel rente, skal du være opmærksom på, at du skal betale kursskæring, hver gang udbyder skal tilpasse rentesatsen på dit boliglån. Det betyder, at dit realkreditlån bliver refinansieret med jævne mellemrum, da renten skal tilpasses renteniveauet på markedet. Så hvis du for eksempel har et F1-lån, skal du betale kursskæring én gang om året, og hvis du har et F5-lån, skal du blot betale kursskæring med fem års mellemrum.

Garantiprovision

Hvis du indgår en handel med et familiemedlem, et ven eller en helt tredje, er det højst sandsynligvis også, fordi du har en forventning om, at den modsatte part vil overholde sin del af aftalen. Det samme gælder for sælgeren af den bolig, som du ønsker at købe. Sælger vil naturligvis gerne sikre sig, at han eller hun modtager det fulde beløb for sin bolig. For at finansieringsselskabet vil stille denne garanti over for sælger, opkræver de et gebyr fra dig, som kaldes for garantiprovision. Det er dog ikke alle realkreditinstitutter og andre lånudbydere, der opkræver garantiprovision, og hvis de gør, er det ligeledes forskelligt, hvor meget det enkelte selskab opkræver for at stille en garanti. Du skal i øvrigt være opmærksom på, at du kan få et fradrag på dette gebyr, men det kræver dog, at du selv indberetter garantiprovisionen på dit lån til SKAT.

ÅOP

Du tænker sikkert, at der er mange forskellige gebyrer at holde styr på, når man skal optage et realkreditlån. Og det har du helt ret i! Men det kan altså betale sig at sætte sig godt og grundigt ind i, hvad du rent faktisk siger ja til, inden du sætter din underskrift på låneaftalen. Hvis du har styr på de forskellige gebyrer, du skal betale i forbindelse med et realkreditlån, er du altså godt rustet til, når du snart skal bevæge dig ud på lånemarkedet. Det er altså i bund og grund bare vigtigt – og ikke mindst rart – at vide, hvad ens penge går til. Når det er sagt, så gør låneselskaberne det automatisk lidt nemmere for dig at overskue de forskellige omkostninger, som er forbundet med et realkreditlån. Selvom du måske har godt styr på de forskellige økonomiske begreber, kan det måske være svært og uoverskueligt at skulle regne ud, hvor meget de samlede omkostninger alt i alt løber op i, og altså hvor meget du skal betale i ydelser hver måned. Realkreditinstitutterne og bankinstitutterne er nemlig på lovkrav forpligtet til at oplyse om de årlige omkostninger på det enkelte boliglån – og denne oplysning får du at vide, hvis du kigger på dit låns ÅOP.

ÅOP er et lille begreb, der er til stor hjælp, når du skal vurdere ”prisen” på dit realkreditlån. ÅOP står nemlig for årlige omkostninger i procent og fortæller kort sagt, hvor meget du alt i alt skal betale for dit realkreditlån, omregnet i procentvise årlige omkostninger. ÅOP medregner alle tænkelige udgifter, som knytter sig til dit realkreditlån, heriblandt renten, administrations- og stiftelsesomkostninger og øvrige gebyrer. På den måde kan du hurtigt danne dig et overblik over, hvad et realkreditlån koster, og du kan på den måde også hurtigt vurdere, om lånet passer ind din økonomi.

ÅOP giver dig også den fordel, at du langt nemmere kan sammenligne de forskellige realkreditlån på markedet. Men ÅOP hjælper dig ikke kun, når du skal gennemsøge markedet. Nøgletallet hjælper dig i lige så høj grad, når du skal vurdere de enkelte lånetilbud fra de institutter, som du har taget kontakt til. Den generelle anbefaling lyder nemlig, at du skal opsøge minimum tre forskellige lånudbydere og ansøge om et realkreditlån hos hver enkelt af dem. Det lyder måske en anelse overilet at ansøge om realkreditlån så mange steder, for hvem har brug for mere end ét realkreditlån? Det er der naturligvis ingen, der har, men der er alligevel en mening med galskaben. Når du ansøger om et realkreditlån, gør du det helt uforpligtende. Du er nemlig ikke bundet til nogen aftale, før du har underskrevet en lånekontrakt med en udbyder. Derfor kan du roligt søge flere steder på én gang, da du uden problemer kan afslå selskabets tilbud efterfølgende, hvis du finder ud af, at de ikke kan imødekomme dine krav og forventninger.

Når du ansøger flere steder på samme tid, øger du også din chance for at få flere forskellige tilbud. Du kan i bund og grund vælge og vrage mellem de tilbud, som du bliver tilbudt, for i sidste ende er det op til dig, hvilket lån du har lyst til at sige ja til. ÅOP hjælper dig altså, fordi du nemt og enkelt kan sammenligne de forskellige tilbud med hinanden og på den måde vurdere, hvilket der er det billigste. Grunden til, at det er en god ide at kigge på ÅOP’en både før og efter, du har sendt din låneansøgning afsted, er, at pengeinstitutterne foretager en kreditvurdering af dig, når du anmoder om et lån. Ud fra din økonomiske situation afgør de så, hvilke lånevilkår de vil tilbyde dig, og derfor kan renten eller nogle af gebyrerne godt have ændret sig på det realkreditlån, som du bliver tilbudt. ÅOP’en gør altså omkostningerne på dit lån gennemskuelige for dig, og derfor er ÅOP altså din garanti for, at du får tilbudt det boliglån, der er det bedste og billigste for dig.