I løbet af de sidste 10 år er priserne på ejerlejligheder i København steget dobbelt så meget som den næststørste by og provins Århus. Alligevel vokser antallet af købere i København.

Hvert år sælges der flere tusinder af ejerlejligheder på landsplan. Et antal der med årene stiger og stiger. Sammen med udviklingen følger også prisen på din ejerlejlighed. Og netop på prisen er det værd at overveje, hvilken by du slår dig ned i, hvis du gerne vil spare nogle penge. Der er nemlig stor forskel på, hvor i landet du kan gøre et billigere køb i forhold til kvadratmeterprisen.

I løbet af de sidste 10 år er den gennemsnitlige pris på ejerlejligheder per kvadratmeter i København steget med hele 30,14 procent. Sammenligner man det med Danmarks næststørste by Århus, som i løbet af den samme periode er steget med 15,32 procent, betyder det, at priserne i København er steget dobbelt så meget i samme årrække svarende til mere end 4.000 kroner per kvadratmeter.

Priserne på ejerlejligheder rasler ned i provinserne

Forskellen i priserne bliver kun større, hvis man vender blikket mod andre af landets provinsbyer. I Odense har man i løbet af de sidste 10 år kun oplevet en stigning på 4,4 procent i prisen på ejerlejligheder, mens tallet i Esbjerg er 3,92 procent og 0,87 procent i Herning.

Herfra rasler priserne ned. I landets sjette største by, Randers, er der sket et fald i gennemsnitskvadratmeterprisen på ejerboliger på 13,97 procent over de sidste 10 år. Mens priserne i samme periode er faldet 5,43 procent i Kolding, 12,18 procent i Horsens, 13,97 procent i Vejle og 8,53 procent i Roskilde.

45 procent af de 11 største byer i Danmark har altså tabt værdi over de sidste 10 år. Tabet har betydet at kvadratmeterprisen i de fem byer i gennemsnit er faldet med 1.623 kroner.

Den eneste by, der skiller sig ud, er Aalborg. Her har man formået at opnå en stigning på 27,71 procent, lige i hælene på København med en forskel på kun 2,43 procentpoint. Det vil altså sige, at et køb af en ejerlejlighed i Aalborg i løbet af de sidste 10 år har været den bedste investering blandt de 10 største byer uden for København, mens et køb i Vejle med sit fald på 13,97 procent har været den dårligste investering i samme periode. 

I nedenstående grafer ses, hvor stor forskellen og udviklingen i priser i de 11 største byer har været i løbet af de sidste 10 år.


Kilde: Realkreditraadet.dk, ejendomspriser på boligmarkedet BM010: Ejendomspriser på boligmarkedet efter område, ejendomskategori og priser på realiserede handler (1992K1-2017K2).

Køb en ejerbolig i Randers og spar mange penge

Ser man på priserne for første kvartal 2017, er Randers den helt store udstikker. Her kan du få en ejerlejlighed til 9.002 kroner per kvadratmeter.

Sammenligner man det med gennemsnitskvadratmeterprisen i første kvartal 2017 i København på 36.163 kroner, betyder det, at det er fire gange så dyrt at købe en ejerlejlighed i København kontra Randers.

Når du køber en ejerlejlighed på 39 kvadratmeter i København, kan du derfor i Randers for en tilsvarende pris på 1.410.000 kr. få en ejerlejlighed på hele 156 kvadratmeter.

København er fortsat populær

Det interessante ved København er, at på trods af den dyre købspris på ejerlejligheder på 36.163 kroner per kvadratmeter, er markedet for køb af ejerboliger i storbyen stadig glohedt.

Antallet af solgte boliger i København steg fra 2007 til 2016 med 34 procent, hvilket betyder, at der sidste år blev solgt 1352 ejerlejligheder mere end for knap 10 år siden. Og med øje for en nedgang i priser under den danske finanskrise i 2008 har tallet været stødt stigende samme årrække.

Den store efterspørgsel på boliger kan imidlertid hænge sammen med det større udbud af jobs i hovedstaden. Tal fra Danmarks Statistik viser nemlig, at der for andet kvartal 2017 var hele 12.948 ledige stillinger i Region Hovedstaden. Sammenligner man det tal med Region Midtjylland, var her i samme periode 7031 ledige stillinger, hvilket svarer til, at der er 84,16 procent større jobudbud i Region Hovedstaden end Region Midtjylland.

Endnu større er forskellen, hvis man kigger på ledige stillinger i Region Sjælland for samme periode. Her var kun 3286 ledige stillinger, hvilket svarer til en forskel fra Region Hovedstaden på 294,04 procent.

Det er for dyrt at købe ejerlejlighed i København 

De høje priser kan betyde, at selv folk med en pæn indkomst ender med at måtte udelukkes for ejerboligmarkedet i København.

Tager man udgangspunkt i en undersøgelse fra Nested, som anbefaler, at en person maksimalt bør bruge 29 procent af sin bruttoindtægt til husleje om måneden, samt minimum bør bo på 39 kvadratmeter, kan man stille et eksempel op, der viser, at det er for dyrt for en enkeltperson at købe en ejerlejlighed i København.

Med udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 36.163 kroner, vil en ejerlejlighed på 39 kvadratmeter i gennemsnit koste 1.410.357 kroner i København. Ligger man derudover de gennemsnitlige ejerudgifter, el, vand, varme, ejendomsværdiskat, ejendomsskat og standard låneydelser (som består af et realkreditlån på 80%, boliglån på 15% samt egenfinansiering på 5% inklusive omkostninger) sammen, ender man med en gennemsnitlig månedlig husleje på 8.578,67 kroner.

Tal fra OECD viser derudover, at gennemsnitslønnen i Danmark for 2015 lå på 318.155 kr. årligt. Det svarer altså til 26.512,92 kroner om måneden. Ser man det tal i forhold til Nested´s anbefalinger om at bruge maksimalt 29 procent af sin bruttoløn på husleje, svarer det til, at man per person højest bør bruge 7.688,75 kroner per måned. Det vil altså sige, at en gennemsnitlig lejlighed for én person i København koster 12 procent mere end det månedligt anbefalede beløb. 

For at kunne få råd til en ejerlejlighed på 39 kvadratmeter i København, burde ens bruttoindtægt (jævnfør Nested) reelt ligge på 354.979,16 kroner årligt. Det svarer til, at du årligt skal tjene 36.824,16 kroner mere, end hvad den gennemsnitlige dansker får udbetalt i bruttoløn.  

Sådan er undersøgelsen udarbejdet

Til undersøgelsen er der benyttet forskellige kilder og tal for at kunne belyse alle vigtige aspekter af området inden for priserne på ejerlejligheder. Tallene, der beskriver udviklingen af priserne på ejerlejligheder over de seneste 10 år, samt antallet af solgte ejerlejligheder, er trukket fra Realkreditraadets boligmarkedsstatistik. Realkreditraadet supplerer deres tal med statistikker fra bl.a. Danmarks Statistik, da de er relevante for at opnå et fyldestgørende billede af især udviklingen på boligmarkedet. Herefter er der beregnet i forskellige kategorier, som tabellerne igennem undersøgelsen belyser. Find tallene her.

Anbefalinger til husleje og plads per person

Anbefalingerne for huslejeforbrug samt minimum m2 plads for en enkeltperson, tager udgangspunkt i en undersøgelse lavet af Nested. Her har man fundet frem til, at det anbefales, at en enkeltperson minimum bør bo på 420 square feet, hvilket omregnet svarer til 39 m2. Samme undersøgelse viser, at det anbefales, at én person maksimalt bruger 29% af sin bruttoindtægt på husleje per måned. Læs mere om undersøgelsen her.

Danskernes gennemsnitsløn

Tal om danskernes gennemsnitsløn er hentet ind fra OECD Data. De seneste og derfor nyeste tal dateres tilbage til 2015. Få indsigt i undersøgelsen her.

Eksempel på køb af ejerlejlighed på 39 m2 i København 

Den gennemsnitlige, månedlige husleje er beregnet ved brug af standardfinansiering, som indeholder en egenfinansiering på 5% af købssummen inklusiv omkostninger til Tinglysning, skøde, bank og advokat. Det blev i november 2015 vedtaget ved lov, at boligkøbere minimum skal være i stand til at lægge 5% af boligens pris til udbetaling.

Dertil optages der et fastforrentet realkreditlån på 1.128.285,60 kr. svarende til den maksimale belåning på 80%. Den valgte finansiering er et 2% lån med afvikling over 30 år. Der er taget udgangspunkt i, at lånet optages til kurs 100. Lånet er beregnet via Nordeas låneberegner, og den månedlige ydelse er på beregningstidspunktet 5.030 kr.

De sidste 15% af ejendommens værdi er finansieret med et boliglån med en rente på 5,25%, som er taget fra Nordeas private boliglån. Lånet har en 20-årig løbetid, svarende til en månedlig ydelse på 1.423 kr.

Udgifter til vand, varme og el er taget ud fra gennemsnitlige tal beregnet af Bolius og Energistyrelsen.

El: En typisk dansker bruger ifølge Dansk Energi i gennemsnit 1.600 kWh per år. I 3. kvartal 2016 var den gennemsnitlige elpris inkl. abonnement 2,27 kr. pr kWh. Dermed bruger en dansker i snit 3.632,00 kr. om året på el.
Vand: En enlig bruger ca. 50 m3 vand om året, til en pris på 74,20 kr./m3. Altså samlet ca. 3.710 kr. om året.
Varme: Beregningen af varmeudgiften per år tager i undersøgelsen af Bolius og Energistyrelsen udgangspunkt i et typisk parcelhus fra 1960'erne-1970'erne på 130 m2. Priserne er fra december 2016. Her er tallet for fjernvarme i gennemsnit 13.852 kr. (18.100 kWh). I MONEYBANKERs undersøgelse vælger vi at skalere tallet ned til en ejerlejlighed på 39 m2 for at rette den mod vores tal for en typisk ejerlejlighed med plads til en person.

Ejendomsværdiskatten tager udgangspunkt i, at den offentlige vurdering svarer til ejerlejlighedens pris på 1.410.357 kroner. Ejendomsværdiskatten udgør ifølge Bolius som udgangspunkt 1 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kroner.

Da ejendomskatten er forskellig fra kommune til kommune og bunder i SKATs vurdering af grundværdien, er dette tal sat fiktivt til 50 kroner om måneden. Også udgifter til ejerforeningen er et estimat på 1000 kroner månedligt, hvilket vurderes lavt sat. 

Undersøgelsen er udarbejdet af MONEYBANKER.