Andelsboliglån: Når banken kreditvurderer dig

Efterspørgslen på lejerlejligheder er voldsomt stigende i storbyerne, og derfor er det heller ikke så overraskende, at flere og flere boligsøgende leder efter nye og andre alternativer, for eksempel andelsboliger. Andelsboligmarkedet har i stor grad gjort sit indtog de seneste år, og flere og flere kan se fordelene i at blive andelshaver.

For det første er det ofte langt billigere at købe en andelsbolig frem for en ejerbolig, ikke kun fordi købsprisen i langt de fleste tilfælde er lavere, men også fordi kvadratmeterprisen er lavere. Det vil altså sige, at du ofte får mere for pengene, når du køber en andelsbolig.

Derudover skal du som andelshaver heller ikke betale ejendomsskat, fordi du ikke ejer fast ejendom, som du ellers gør, når du køber ejerbolig. En anden fordel ved at være andelshaver er, at hvis du ønsker at foretage indvendige renoveringer af din bolig, er det i nogle tilfælde faktisk muligt at få andelsboligforeningen til at dække udgifterne, hvis du ved fraflytning ansøger om godtgørelse.

Selvom der er nogle klare fordele ved at købe andelsbolig, er det alligevel ikke den bedste løsning for alle, da man trods alt skal have sparet en god sum penge op for at kunne få råd til at købe andel. Det er de færreste, der har råd til at lægge det samlede beløb kontant på bordet, og derfor ser mange det som en mulighed at optage et andelsboliglån. Men når bankerne indgår en aftale om et andelsboliglån med deres kunder, løber de samtidig en risiko. Derfor foretager bankerne en kreditvurdering af deres kunder for at kunne afgøre, om de vil tilbyde dem et andelsboliglån eller ej.

Hvad er en kreditvurdering?

En lånekontrakt er umiddelbart en risikabel aftale både mellem dig og din bank. En lånekontrakt er jo bindende, og derfor er du forpligtet til at betale det beløb tilbage, som du skylder – ellers kan det få store konsekvenser for dig, hvis du gældsætter dig for meget, i forhold til hvad din private økonomi kan rumme. Derfor løber banken naturligvis også en risiko, fordi den ikke kan garantere sig 100 procent, at den får sine penge tilbage. Den risiko vil banken forsøge at mindske mest muligt, og derfor tjekker den din private økonomi efter i sømmene for at kunne vurdere, om du egner dig til et andelsboliglån. Dette kaldes også for en kreditvurdering. En god kreditvurdering betyder, at du har en sund og stærk økonomi, og at der er stor sandsynlighed for, at du kan betale de lånte penge tilbage. Det betyder altså også, at du har en god betalingsevne og en god kreditværdighed. En kreditvurdering er altså ikke kun til gavn for banken, men også til gavn for dig, fordi den er med til at sikre, at du indgår en låneaftale, som du rent faktisk er i stand til at overholde.

Kend dit rådighedsbeløb

Du bliver naturligvis først kreditvurderet af en bank, når du ansøger om et specifikt andelsboliglån. Men inden du overhovedet begynder på selve ansøgningsprocessen, vil vi først og fremmest anbefale dig, at du danner dig et komplet overblik over din økonomi. Der er nemlig rigtig mange bevægelser, man skal holde styr på, hvad angår privatøkonomien – herunder indtægter og faste og variable udgifter – og derfor kan man nemt komme til at overse nogle vigtige økonomiske faktorer. Derfor bør du skemalægge din økonomi, så du har et fuldstændigt overblik over dine indtægter og udgifter. Når du er bevidst om din private økonomiske situation, ved du nemlig også, hvor stort et beløb du har til rådighed hver måned – det beløb kaldes også for dit rådighedsbeløb. Hvis du kender din økonomi bedre, end du kender din egen bukselomme, vil du først og fremmest have langt nemmere ved at vurdere, om du er i stand til at låne penge. Hvis dit budget fortæller dig, at du har et stort og fornuftigt rådighedsbeløb hver måned, betyder det også, at din private økonomi kan rumme månedlige afdrag på et eventuelt lån. Derudover kan dit budget fortælle dig, hvor mange penge du helt præcist er i stand til at låne. På den måde kan du også give et langt mere realistisk bud, når du ansøger om et andelsboliglån, og derfor vil du også mindske risikoen for at få et afslag på din låneansøgning.

Et skemalagt budget er ikke kun til gavn for dig, men også for din bank. Din bank vil nemlig bede om at se dit budget, da det gør dem bedre i stand til at vurdere din betalingsevne. Hvis du har fastlægt dit budget på forhånd, er du altså langt bedre forberedt, og det vil forhåbentlig gøre låneprocessen hurtigere og mere effektiv. Du bør i øvrigt være opmærksom på, at din bank vil bede om at se diverse dokumenter og økonomiske papirer – for eksempel dine årsopgørelser, lønsedler og så videre – som fortæller noget om dine indtægter og udgifter. Ligesom dit budget er det en god idé at have disse papirer klar på forhånd.

Din gældsfaktor skal være sund

Når banken foretager en kreditvurdering af dig, kigger de blandt andet også på din gældsfaktor. Gældsfaktor er nok et fremmed ord for de fleste, men faktoren er en vigtig del af bankens samlede vurdering af din kreditværdighed. Din gældsfaktor fortæller nemlig din bankrådgiver, hvor meget du kan gældsætte dig, og altså i hvor høj grad du er i stand til at betale et lånt beløb tilbage.

Når banken bestemmer din gældsfaktor, bliver din og de øvrige bruttoindtægter i husstanden holdt op mod den samlede gæld. Din gældsfaktor udregnes ved at bruge følgende formel:

Gæld / samlede bruttoindtægter = gældsfaktor

Det vil sige, at hvis du for eksempel har en samlet gæld på 1.000.000 kroner og en årlig indtægt på 350.000 kroner, vil regnestykket se sådan ud: 1.000.000 / 350.000 = 2,85. En gældsfaktor på 2,85 bliver betragtet som en forholdsvis ”normal” og sund gældsfaktor, da din gældsfaktor helst bør ligge så tæt på 3 som muligt.

Hvis din gældsfaktor er højere end 3, kan det svække din samlede kreditværdighed, fordi banken vurderer, at din evne til at betale et lån tilbage er usikker. Derfor kan du højst sandsynligt kun blive godkendt til et andelsboliglån, hvis du kan bevise over for din bank, at din fremtidige private økonomi kommer til at se sundere og mere solid ud. Så selvom din økonomi er knap så stærk lige i øjeblikket, kan det alligevel lade sig gøre at blive godkendt til et andelsboliglån, hvis du kan garantere din bank, at din indkomst kommer til at se mere stabil ud inden for den nærmeste fremtid. Det kan for eksempel være, at du lige nu er studerende, og derfor kommer din indkomst fra SU og eventuelt fra et studiejob. Derfor er din månedlige indkomst højst sandsynligt ikke særlig høj, og derfor vil du have svært ved at blive godkendt til et andelsboliglån. Hvis du derimod kan dokumentere en lav ledighed blandt folk med din uddannelsesbaggrund, eller hvis du kan dokumentere et garanteret fast arbejde efter endt uddannelse, vil banken formentlig foretage en langt bedre kreditvurdering af dig – og på den måde tilbyde dig et lån, som gør dig i stand til at købe andel.  

Sikkerhedsstillelse

Når banken foretager en kreditvurdering af dig, er det også muligt, at du vil opleve, at banken vil gøre krav om sikkerhed, før de vil tilbyde dig et andelsboliglån. Sikkerhedsstillelse betyder, at banken gør krav på noget, som du måtte have af værdi. Her kan der både være tale om en bolig, værdipapirer, en motorcykel eller lignende. Banken har altså pant i en eller flere af større værdigenstande, hvilket vil sige, at banken kan gøre krav på disse ejendele, hvis du ikke er i stand til at betale din gæld. Hvis du har noget af værdi, som banken kan gøre krav på, vil din kreditvurdering med god sandsynlighed være bedre, fordi banken mindsker risikoen for et økonomisk tab ved at låne dig penge.

Dårligere betalere kan ikke blive godkendt til et andelsboliglån

De lånansøgere, der udgør den største risiko for lånudbydere – både realkreditinstitutter, pengeinstitutter og forbrugslånsudbydere – er personer, som er registreret i RKI (tidligere Ribers Kredit Information) og Debitor Registret. Personer i disse registre har gældsat sig så meget, at de ikke har været i stand til at overholde aftaler med virksomheder og derfor betale de penge, som de skylder. Det betyder, at de bliver betragtet som dårligere betalere. Ved hjælp af RKI og Debitor Registret kan virksomheder, for eksempel banker, sikre sig mod at indgå aftaler med disse personer og på den mindske risikoen for at lide økonomisk tab betydeligt. En bank kan for eksempel indhente oplysninger om en person og vedkommendes betalingshistorik og købsadfærd ved at slå personens CPR-nummer op i et af de to registre.