Omlægning af lån

Denne artikel omhandler omlægning (også kaldet konvertering) af realkreditlån. Et realkreditlån er et af de mange typer af lån, som MONEYBANKER.dk forklarer i detaljer for at skabe en god og bred forståelse.

På grund af realkreditlånets ofte relativt lange løbetid, kan låntageren godt have brug for at omlægge det undervejs. Hvordan dette lader sig gøre bliver uddybet i de følgende sektioner.

Disse indeholder introduktioner til nøglebegreber ved lånekonvertering herunder nedkonvertering, opkonvertering, skrå konvertering, samt råd angående hvornår man bør benytte sig af muligheden for at omlægge sit lån generelt.

Hvad er omlægning/konvertering af lån?

En omlægning af et realkreditlån betyder ganske simpelt, at man skifter sit eksisterende lån ud med et nyt realkreditlån. Det foregår på den måde, at man meddeler sin långiver, at man ønsker at opsige sit lån.

Det sker ved, at man betaler dette lån ud. Det gamle lån kan man altså betale ud, med det nye lån man optager. I den forbindelse kan man både vælge at optage det nye lån hos samme långiver eller hos en helt anden långiver.

Hvorfor man vælger at omlægge sit realkreditlån varierer meget afhængig af den individuelle situation, man står i. En hyppig årsag er, at lånemarkedet har ændret sig så meget, siden man optog sit lån, at man vil kunne spare en del ved at omlægge det. Som indehaver af et realkreditlån er det både muligt at omlægge et lån med en fast rente og et lån med en variabel rente.

Som regel kan det dog bedst betale sig at omlægge et lån med en fast rente, da det har mulighed for at give størst gevinst i tilfælde af, at renten er faldet betydeligt, siden lånet blev initieret. Det skyldes også, at et fastforrentet lån er konverterbart. Det vil altså sige, at man retmæssigt kan indfri lånet til kurs 100.

Arbejdet lønner sig

I forbindelse med en omlægning af et realkreditlån kræver det naturligvis en del ressourcer både i form af tid, og de gebyrer en låneomlægning ellers kræver. Det vil det dog mange gange vise sig, at det godt kan betale sig, når renten er faldet meget i løbet af lånets løbetid.

Omlægning af realkreditlån er derfor meget almindeligt, og noget som mange danske boligejere benytter sig af på et eller andet tidspunkt. Det er sådan, at hver gang renten ændrer sig væsentligt, kan det for mange godt svare sig at omlægge deres lån. Det kan derfor ske flere gange, mens ejerne betaler af på lånet til boligen, at lånet omlægges.

Når omlægningen af lånet sker, vil det nye lån enten have en højere eller en lavere rente end det eksisterende lån. Om renten skal være højere eller lavere end på det eksisterende lån afhænger af, hvad låntagerens formål med omlægningen er.

Hvis låntageren ønsker sig en lavere ydelse, drejer det sig om en nedkonvertering af lånet. Hvis låntageren ønsker at reducere sin restgæld, drejer det sig om en opkonvertering.

Nedkonvertering

Ved en nedkonvertering erstatter man et højtforrentet lån med et lavere forrentet lån. Det resulterer altså i, at man kommer til at betale færre penge i renter. Samtidig vil den samlede ydelse på lånet derfor også falde.

Der kan altså være en del penge at hente ved denne omlægningstype, og derfor er det også en hyppigt anvendt omlægningstype. Denne type af omlægning hænder typisk, når renten i en periode er faldet en del. Først da er det altså fordelagtigt at lave en sådan omlægning.

Opkonvertering

Hvis det hænder, at renten i en periode stiger meget, kan det være fordelagtigt at benytte sig af en opkonvertering af sit realkreditlån. Opkonverteringen dækker over, at man fastfryser boligens gæld på et lavere niveau, når renten stiger.

Når renten stiger, så falder kursen på lån med en fast rente. Her har låntageren altså mulighed for at indfri sine obligationer til en lavere kurs, end da vedkommende initierede lånet.

På denne måde reducerer låntageren det resterende af sin gæld i boligen. Derefter skal låntageren så betale en lidt højere ydelse for lånet, og det er derfor, at denne omlægning kan være risikabel.

Hvis det dog viser sig, at renten falder en del i den efterfølgende tid, vil det være meget fordelagtigt for låntageren, da vedkommende i så fald vil kunne lave en nedkonvertering på lånet og på den måde få en lavere månedlig ydelse igen.

Hvis dette viser sig at være tilfældet, har vedkommende ramt rigtigt og udnyttet omlægningsmulighederne ved realkreditlån optimalt. Ikke desto mindre er det ikke til at forudsige, hvordan renten vil opføre sig på sigt, så det vil ofte være lidt et sats at benytte sig af opkonvertering.

Skrå konvertering

Skrå konvertering dækker over, at man omlægger et lån med en fast rente til et lån med en variabel rente eller omvendt. Det gælder altså begge veje. Dette er den eneste omlægningstype, som vedrører lån med variabel rente.

Hvis man ønsker at omlægge et lån med en fast rente til et lån med en variabel rente, skal man dog være opmærksom på, at det indebærer en del flere risici. Man skal derfor sætte sig grundigt ind i, om lån med en variabel rente er det rigtige.

Det skyldes blandt andet, at man som person skal have en del is i maven samt en solid økonomi i tilfælde af, at det viser sig at renten stiger meget, og det variable lån ender med at blive dyrt i en periode.

Uanset om man ønsker at omlægge sit realkreditlån ved hjælp af nedkonvertering, opkonvertering eller skråkonvertering skal man tænke nøje over sin egen økonomiske situation på forhånd.

Der er altså ikke en universal løsning, der gør sig gældende for alle ved omlægning af lån. Som med alle andre større økonomiske beslutninger, skal man derfor sætte sig grundigt ind i sine muligheder samt sin egen situation for at vurdere, hvad det bedste træk vil være.

Hvorfor er det fordelagtigt at omlægge sit lån?

Der findes en lang række forskellige årsager, der kan være skyld i, at man ønsker at omlægge sit eksisterende realkreditlån. Som nævnt har renten meget at sige i forhold til, hvornår det kan svare sig at omlægge sit lån.

Hvis man derfor er en person, der holder øje med lånemarkedets udvikling, kan en tilstrækkeligt lav rente være årsag nok til at omlægge sit lån. Der er potentielt en del penge at hente om måneden ved en sådan omlægning.

Derudover kan der også være andre årsager. Det kan for eksempel være, at man synes, at ens månedlige ydelse er for høj. Dette kan man komme til livs ved at lade lånet have en længere løbetid.

Derved er der mulighed for at få en lavere månedlig ydelse. En årsag kan være, at man, da man initierede sit lån, valgte afdragsfrihed, og man når afdragsfriheden udløber ønsker at ændre de vilkår man sagde ja til dengang.

Dette kræver også en omlægning af lånet. Dette var blot et udpluk af de mere almindelige årsager til, hvrofor det kan være fordelagtigt at omlægge sit lån. Det er som med alt andet forskelligt fra person til person

Hvornår skal man omlægge sit lån?

Hos flere realkreditinstitutter har man mulighed for at tilmelde sit lån til overvågning. Dette indebærer, at man får at vide, hvornår det kan svare sig at lægge sit lån om.

Inden man vælger en omlægning, kan det også være en god idé at få en uafhængig økonomisk rådgiver til at se på ens økonomi og lån.

På den måde sikrer man sig, at omlægningen i virkeligheden er fordelagtig for en selv, og realkreditinstituttet ikke kun opfordrer til en omlægning for at tjene penge på de dertilhørende gebyrer. Der er dog et par generelle faktorer, som kan indikere, at en låneomlægning er god idé.

Disse faktorer omfatter:

Forskellen i renten. Her gælder reglen, at jo større forskellen i renten er, jo bedre. En tommelfingerregel siger, at man mindst skal gå to procentpoint ned i rente, før det kan svare sig.
Den resterende løbetid. Her vil det også give det bedste økonomiske udbytte, jo længere tid der er tilbage af lånet. Hvis der kun går få år, kan det muligvis ikke svare sig, da det også kræver nogle økonomiske ressourcer at gennemføre selve omlægningen.
Størrelsen på lånet. Her sparer man også mest ved en omlægning jo større et lån, det drejer sig om. Her lyder en tommelfingerregel, at lånet skal være på 250.000 kr. eller derover.
Et godt kursniveau. Her gælder det om, ligesom når man initierer lånet, at komme tættest muligt på 100. Kort fortalt får man ved kurs 98 for eksempel 98 kr. pr 100 kr. man låner. Derfor gælder det for låntageren om at komme tættest muligt på det.

Konklusion

Med udgangspunkt i ovenstående punkter kan man altså lave en cirka vurdering på, hvorvidt det kan betale sig eller ej at omlægge sit lån.

Når det er sagt, gælder de samme regler i økonomi ikke for alle, og man skal have et grundigt overblik over sin egen økonomiske situation, før man beslutter sig for en omlægning. Hvis renten er faldet relativt drastisk, siden man initierede sit lån, kan man dog som regel få en fin økonomisk gevinst ud af en omlægning.

Du kan også omlægge øvrige lån som ikke vedrører lån i fast ejendom. Refinansiering af øvrige lån foregår ved, at du ansøger om et samlelån, hvormed du samler din gæld i et nyt samlelån. Det giver ofte en lavere rente og dermed månedlig udgift, så låneren sparer penge. Du kan læse og ansøge om samlelån her.